Problém so zmluvnou cenou diela
V tomto období rastu cien sa na nás obracajú stavebné firmy s otázkou čo majú robiť pri aktuálnom rýchlom raste cien materiálov na stavebnom trhu oproti zmluvnej cene o dielo.
V danom prípade nemôžeme poskytnúť záväzné právne stanovisko, pretože takéto stanoviská nie sú v našej kompetencii. Môžeme však predložiť len náš nezáväzný názor vychádzajúci z vlastnej praxe a praxe našich členov a partnerov.
Otázkou je, či stavebná firma uzatvorila pevnú cenu, alebo cenu dohodou. Ak uzatvorila pevnú cenu a v zmluve nie poznámka možnosti úpravy ceny vplyvom vyššej moci napr. poškodenie diela živelnou pohromou, znehodnotenie meny, inflácia a pod. na ktorú nemajú účastníci zmluvy vplyv, takom prípade je stavebný fiema – zhotoviteľ vydaný na milosť a nemilosť objednávateľa, pretože so zmenou ceny dolu, alebo hore musí nepochybne a preukazne súhlasiť.
Ak sa jednalo o cenu len podľa rozpočtu bez ustanovenia, že cena je pevná, a že cena je predpokladaná prípadne orientačná pri ktorej sa ponecháva možnosť zmeny vyhotovenia častí diela ako dodatok ku zmluve o dielo, v takom prípade môže zhotoviteľ požadovať zvýšenie ceny z dôvodu takejto zmeny ceny, alebo zmeny z dôvodu mimo jeho dosah z vyššej moci. V takom prípade v podstate vzniká povinnosť zmluvných strán takúto zmenu odsúhlasiť, ako dodatok ku zmluve o zmene rozsahu vecného plnenia a o zmene ceny. Z našej skúsenosti v takýchto prípadoch pred súdom sa zvyčajne zachováva cena práce a mení sa cena všetkých vstupov materiálov, energií, odvodov z miezd, atď. Cena práce sa v súčasnosti mení len o rozdiel zákonom stanoveného navýšenia minimálnej mzdy oproti predchádzajúcemu obdobiu. V prípade súdneho konania sa potom súd riadi stanoviskom znalca z oblasti tvorby cien v stavebníctve.
Z praxe môžeme konštatovať, že pri uzatváraní zmluvy je pre zhotoviteľa stavby najlepším riešením nepristupovať na pevné ceny, ale na ceny kalkulované, dohodou s dovetkom, že cena sa upravuje v závislosti na inflačnom koeficiente NBS a kvartálne ceny materiálov podľa schváleného časového a vecného harmonogramu výstavby s tým, že objednávateľ stavebného diela sa zaväzuje tieto objektívne úpravy ceny zaplatiť. Do kalkulovanej ceny je vhodné započítať aj úrok banky ak zhotoviteľ zobral na seba preklenovací úver od svojej banky. Toto je zvlášť dôležité pri plnení zmluvy o dielo, keď objednávateľ neposkytuje zálohu na výstavbu.
Zo skúseností taktiež môžeme konštatovať, že malým firmám oceňovanie stavebných činností štandardnými priemernými cenami štandardných databáz kalkulačných programových systémov prináša problémy. Je to dané hlavne dvomi veličinami a to, že tieto ceny sú zamerané na práce vo veľkých objemových výkonov pre vešké stavby a majú objektívne prirodzený časový sklz cenovej úrovne zvyčajne cca 3 mesiace pozadu oproti vývoju na trhu . Preto môžeme odporúčať, aby cenár-kalkulant firmy tvoril vlastné firemné ceny podľa skutočných firemných réžií (správna a výrobná), odvodov, normočasov a aktuálnych cien materiálov a energií podľa kalkulačného vzorca položky napr. URS a nie podľa rozpočtu k projektu. Dá sa použiť aj príplatok za malý rozsah prác, ale pre rastúcu neznalosť v tejto oblasti tvorby cien a šetrenie peňazí na strane investorov, investori takéto príplatky odmietajú uznať.
Rozpočet stavby, ktorý je súčasťou projektu je vhodné brať do zreteľa maximálne len, ako podklad pre výpočet vlastnej ceny, pričom v posledných rokoch sledujeme značné nepresnosti vo výpočtoch výkazu výmer a niekedy nereálnosť cien viacerých stavebných prác a dodávok poskytovaných malými firmami podľa štandardných štatistických – priemerných cien databáz kalkulačných systémov… Preto je vhodné, každý projekt odborne preveriť, či sú objemy, plochy, kusy, metre atď správne vypočítané, či rozpočtár zahrnul všetky práce a dodávky a ak sú zistené rozdiely, tak na ne osobitne preukazne upozorniť objednávateľa a tieto zahrnúť do ceny diela ako cena mimo rozpočet pre chyby v rozpočte.
Do zmluvy o dielo odporúčame uviesť, že cena je vyhotovená ako kalkulovaná predbežná cena diela v cenovej úrovni ku dňu jej vyhotovenia, alebo ku dňu podpisu zmluvy (sú to „zadné dvierka“ zhotoviteľa pre budúcu úpravu ceny z titulu „vyššej moci“).
V prípade, že pre časovú tieseň nie je možné preveriť správnosť výkazu výmer, býva zvykom uzatvoriť cenu prác a dodávok len, ako jednotkové ceny týchto prác a dodávok, bez uvedenia jednotlivých objemov, ale s uvedením celkovej ceny diela, ako ceny orientačnej, alebo predbežnej. Zvlášť je to dôležité pri rekonštrukciách a prácach na stavebných pamiatkách.
UPOZORNENIE!
Tento názor Vám poskytujeme, ako praktické skúsenosti bez právnej zodpovednosti a záruky. V prípade konfliktu s objednávateľom diela je potrebné obrátiť sa na Vášho právnika, ktorý má povinnosť a zodpovednosť pomôcť vo veci.
Autor: Ivan Pauer
