Kedy sa dom stáva domom v zmysle legislatívy na Slovensku?
.
Občania a úrady sa občas na nás obracajú s otázkami:
1. Čo je rodinný dom ?
2. Aké štádia rodinného domu sú počas výstavby?
3. Kedy sa výstavba domu stáva stavbou domu a dom domom?
4. Je „Kolaudačné rozhodnutie“ úradné potvrdenie, že stavba, budova, alebo jej časť, sú dokončené stavebné dielo?
Pre objasnenie tejto problematiky uvádzame nasledovné:
1. Čo je rodinný dom ?
Odpoveď:
- Rodinný dom podľa zákona č. 50/1976 Zb. Zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) upravuje § 43b Bytové budovy:
- Bytové budovy sú stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Medzi bytové budovy patria
- b) rodinné domy,
(3) Rodinný dom je budova určená predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie.
.
Definícia rodinného domu v zákone č. 50/1992 Zb. §45 ods. (1) písm. b) a ods. (3) vychádza z definície ustanovenej v STN EN 73 4301:2005-06 Budovy na bývanie. Súčasná novelizácia STN EN 73 4301 a úprava definície rodinného domu sa nevzťahuje na prípade spred jej novelizácie t.j. 1.2.2021.
2. Aké štádia rodinného domu sú počas výstavby?
Odpoveď:
1. Prípravná administratívno-technická fáza napr. rodinného domu:
- Projektová príprava,
- Schvaľovacie konanie na príslušnom stavebnom úrade
2. Realizačná časť stavby napr. rodinného domu:
- Príprava staveniska,
- Vytýčenie stavby,
- Terénne úpravy,
- Výkopové zemné práce,
- Samotné stavebné a montážne práce od vyhotovenia základu „komín“
- Dokončievajúce práce až po upratanie budovy a vypratanie staveniska,
3. Dokončenie a odovzdanie stavby – budovy písomnou formou, napr. rodinného domu stavebníkovi – objednávateľovi stavby.
3. Kedy sa výstavba domu stáva stavbou domu a dom domom?
Odpoveď:
- Každá výstavba domu sa stáva stavbou domu „de iure“ dňom právoplatnosti vydaného stavebného povolenia na základe projektovej dokumentácie, s presnou identifikáciou miesta stavby, druhu stavby (jednoduchá stavba, rodinný dom a pod.), účel a využitie stavby (budova na bývanie), meno stavebníka, meno zhotoviteľa a ďalšie zákonné podmienky a požiadavky. Ide o prípravnú administratívno-technickú prípravnú fázu stavby napr. rodinného domu.
- Každá stavba sa „de facto“ stáva stavbou dňom oznámenia o začatí stavebných prác, resp. dňom zahájenia terénnych a výkopových prác na stavenisku pre umiestnenie základových konštrukcií stavby budúceho domu – budovy. Ide o realizačnú časť stavby – výstavby, napr. rodinného domu.
- Dokončená stavba rodinného domu je „de facto“ a „de iure“ v momente, keď sú na stavbe napr. rodinného domu dokončené všetky stavebné práce a dodávky podľa projektu a platného stavebného povolenia a zhotoviteľ stavby cestou stavebného denníka, prípadne cestou iného preukazného dokumentu oznámi objednávateľovi stavby (stavebníkovi), že stavba je dokončená a vyzve ho na odovzdanie a prevzatie predmetnej stavby (diela). Ide o konečnú etapu výstavby – odovzdanie dokončenej stavby – diela.
- Administratívnym potvrdením „de facto“ a „de iure“ dokončenia stavebného diela je „Protokol o odovzdaní stavby, alebo jej časti“, ktorý po skontrolovaní posledných dokončujúcich prác a dodávok v dohodnutý deň odovzdávania a preberania stavby stavebník – objednávateľ stavby podpíše zhotoviteľovi, že stavebné dielo (stavba, jej samostatne funkčná časť, alebo budova) je dokončená a dielo preberá. Stavebník a zhotoviteľ stavebného diela sa môžu dohodnúť aj na inej forme písomného záznamu o odovzdaní a prevzatí stavby – stavebného diela, z ktorého je nepochybné, že sa jedná o stavbu v zmysle platného stavebného povolenia, overenej projektovej dokumentácie a zmluvy o dielo.
4. Je „Kolaudačné rozhodnutie“ je úradné potvrdenie, že stavba, budova, alebo jej časť, sú dokončené stavebné dielo?
Odpoveď:
- „Kolaudačné rozhodnutie“ nie je potvrdením o dokončení stavby, budovy, alebo jej časti !
- „Kolaudačné rozhodnutie“ potvrdené príslušným stavebným úradom a ostatnými priamo dotknutými účastníkmi prípravy a realizácie výstavby môže byť nepriamym podporným dokumentom, že stavebné dielo bolo dokončené, pretože bez dokončenia diela by nebolo uskutočnené kolaudačné konanie.
- Kolaudačné konanie je úradné technicko-administratívne konanie z účasti zástupcu príslušného stavebného úradu, ktorým sa preveruje e potvrdzuje, že stavba napr. rodinného domu je zhotovená v súlade s overeným projektom príslušného stavebného úradu a následne sa povoľuje užívanie predmetnej stavby.
Poznámka:
V technickej, právnej a v administratívnej praxi sa občas stáva, že si úradníci nesprávne vysvetľujú ukončenie stavby až vydaním, resp. dňom nadobudnutia právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Na základe aj vlastnej praxi môžeme konštatovať, že akéto stanovisko nie je technicky a právne správne a často to mýli účastníkov výstavby, úrady a súdy.
Oddiel 7, § 76 ods. (1) zákona č. 50.1976 Zb. jasne hovorí, že kolaudačné rozhodnutie sa vydáva až po dokončení stavby a je to dokument povoľujúci užívanie a nie potvrdenie o ukončení stavby cit.: „Dokončenú stavbu, prípadne jej časť spôsobilú na samostatné užívanie alebo tú časť stavby, na ktorej sa vykonala zmena alebo udržiavacie práce, pokiaľ tieto stavby vyžadovali stavebné povolenie, možno užívať len na základe kolaudačného rozhodnutia.“ koniec citátu.
- § 78 ods. (1) zákona č. 50/1976 Zb. ustanovuje, že cit.“ Účastníkmi kolaudačného konania sú stavebník, vlastník stavby, ak nie je stavebníkom a vlastník pozemku, na ktorom je stavba umiestnená.“ koniec citátu. To znamená, že kolaudácia je vecou stavebníka – vlastníka dokončenej stavby a príslušného stavebného úradu.
- § 79 ods. (1) zákona č. 50.1976 Zb. potvrdzuje, že kolaudačné konanie sa začína na návrh stavebníka! To znamená, že stavebník pred kolaudačným konaním musel od zhotoviteľa prevziať dokončené dielo, ktoré sa následne stáva predmetom kolaudačného konania.
Upozornenie:
Toto vysvetlenie nie použiteľné pre právne úkony, je len informatívnou pomôckou pre právneho zástupcu stavebníka, projektanta a stavebné úrady! Naša organizácia a autor vysvetlenia nezodpovedajú za použitie tohto vysvetlenia bez právneho zástupcu dotknutej strany.
Autor: Ivan Pauer
