Autor: Ivan Pauer

Úprimne, po tom čo som 4.2. a 5.2.2025 sledoval celé zasadnutie Národnej rady a diskusiu okolo tohto zákona nemám akosi chuť na oslavu a myslím si, že ani samotní poslanci z oboch politických táborov neboli akosi nadchnutí jeho schválením. Po reakciách, ktoré som za tieto dni po schválení nového Stavebného zákona dostal si nie len ja myslím, že Slovenské stavebníctvo opäť nevyhralo a prehral aj štát v márnej snahe o nastolenie koncepčného riadenia a systému rozvoja Slovenska a výstavby.

Od roku 2012 tvrdím, že základom výstavby a rozvoja Slovenska a základom legislatívy pre výstavbu a rozvoj štátu je urbanizmus a plánovanie dlhodobého, nie len udržateľného rozvoja Slovenského hospodárstva.

Tým základom je zákon o urbanizme a rozvoji Slovenska. Slovensko ho nemá a nemá ani víziu svojho smerovania a hospodárskej a sociálnej budúcnosti.

Ako varujúci a odstrašujúci príklad z osobnej skúsenosti pozorovateľa uvediem stavebný boom, ktorý v Čínsko v hospodárstve začal po skončení „Maoizmu“ v prvej polovici deväťdesiatych rokov, ktorú som od roku 1991 od niekoľko krát navštívil a po skončení „Ruského Klondyku“ (ďaleko horšia verzia ako na Slovensku) hlavne koncom deväťdesiatych rokov, ktoré posledné roky tiež navštevujem.

Ako vieme, stavebníctvo je hybnou hospodárskou a ekonomickou silou všade vo svete, preto v rámci miest a ich okolia v Číne aj v Rusku začali vo veľkom štýle, „hlava nehlava“ stavať byty kde sa len dalo. Málokoho napadlo, že nestačí len hocikde postaviť tisíce bytov, ale že ku tým bytom treba aj objekty poskytujúce prácu vo výrobe, v službách, vzdelávanie, kultúrne a športové vyžitie, bezpečnosť proti požiarom, kriminalite atď., t.j. súbežne vybudovať celú novú infraštruktúru pre nových obyvateľov.

Ako príklad „hurá systému“ výstavby bytov je výstavba niekoľkých obytných sídlisk v Číne a v Rusku, ktoré som mal možnosť navštíviť a o ktorých som mal možnosť pohovoriť s tamojšími odborníkmi.

Mnohé sídliská vybudované za posledných v rokoch 1995 až cca 2008 v Číne a za posledných 10-25 rokov v Rusku nemajú skoro nič alebo veľmi málo spoločné s architektúrou. Pravdupovediac skupinu veľkokapacitných bytových domov je aj dosť ťažko nejak osobitne a originálne architektonicky stvárniť. No v Číne za posledných cca 15-18 rokov pozorujem skutočnú architektonickú a technickú evolúciu vo výstavbe bytov a infraštruktúry miest a štátu. Hlavnou snahou v Číne a v Rusku bolo na malom mieste postaviť čo najviac bytov. Jednoducho masová výstavba, ktorej účel bol rýchlo zarobiť a rýchlo poskytnúť chýbajúce byty, ktoré sa v Rusku za éry Gorbačova a Jeľcina prestali stavať. Jednoducho tak, ako Číňania aj Rusi potrebovali rozhýbať vlastnú štátnu ekonomiku a hospodárstvo, čo sa napriek kadejakým problémom zjavne Rusku aj podarilo a Číne bez akýchkoľvek pochybností.

V Petrohrade som nedávno navštívil jedno veľké sídlisko s cca 33 tis. obyvateľmi, ktorého hlavná výstavba skončila pred cca tromi rokmi. Na mňa zapôsobilo dosť stiesňujúcim a studeným pocitom (v Číne podobne…). V zime, keď je žiadúci každý slnečný lúč opretý do steny domu si tieto 28 až 32 poschodové stavby navzájom tienia.

Problém tkvie v tom, že v čase plánovania a zahájenia jeho výstavby cca pred 22 rokmi v Číne a ani v Rusku nebrali veľký ohľad na svetelné odstupy ako aj na miestnu vybavenosť a miestne pracovné príležitosti. Konkrétne na sídlisku, ktoré som teraz navštívil dodatočne riešia problém s dobudovaním služieb a priestormi pre vybudovanie výrobných, montážnych a pod. podnikov, ktoré by miestnych obyvateľov zamestnali. Je pravdou, že mnohé domy majú polyfunkčný účel (menšie obchody, zubné a očné ambulancie a drobné služby), ale kapacita služieb postačuje pokryť sotva 50 % potrieb miestnych obyvateľov. Ľudia chodia do práce cca 35 až 50 min a toľko aj z prace domov. Pred necelým rokom do neho dotiahli stanicu a trasu metra. Spojenie s centrom mesta autobusovou dopravou a je na veľmi slušnej úrovni. Až minulý rok dokončili zdravotné stredisko, dve veľké obchodné centrá a teraz tretie. Veľmi pomaly pribúdajú menšie výrobné a administratívne prevádzky, ktoré by mohli miestnych obyvateľov zamestnať, pretože na výstavbu je minimum vhodného priestoru a na ich prevádzku je potrebné dodatočne zabezpečiť dostatočné energetické kapacity.

Podobný typ sídliska som v roku 1998 navštívil v meste Lu Shu v južnej Číne. V čase mojej vizity tohto sídliska pre asi 25 tis. ľudí ma prekvapilo, že budovy sú prázdne, obývané len strážnou službou. Investor a mesto jednoducho precenili svoje prognózy priemyselného a populačného rozvoja a rastu mesta. Neskôr som sa dozvedel, že tri štvrtiny sídliska už neexistujú, pretože tam nemal kto bývať… Zbúrali ich.

Podobná situácia, keď sa stavali najprv byty bez miestnej infraštruktúry bola v druhej polovine šesťdesiatych rokov až koncom prvej poloviny sedemdesiatych rokov minulého storočia v Česko-Slovensku, prakticky do nástupu stavebného zákona č. 50/1976 Zb. Treba však potvrdiť, že hromadná výstavba bytov, zdravotné strediská sa stavali od začiatku päťdesiatych rokov min. stor. súbežne s výstavbou fabrík bez akejkoľvek zahraničnej účasti a dovozu pracovnej sily zo zahraničia.

Spôsob výstavby bez pripravenej infraštruktúry, aký som videl v Číne a v Rusku sú len výsledkom zanedbania a podceňovania urbanistického a hospodárskeho plánovania rozvoja štátu a nerešpektovania prirodzených možností a podmienok danej oblasti. Urbanistické riešenie sa v mnohých prípadoch vykonalo len formálne, narýchlo „na papieri“ v rámci zmeny územného plánu podobne, ako sa to miestami deje aj na Slovensku. Hlavne aby bolo rýchlo vydané stavebné povolenie a boli čo najskôr na voľnom pozemku postavené byty a čo najskôr sa vrátila investícia aj s profitom. Že budúci obyvatelia nebudú mať v blízkosti žiadnu prácu a obsluhu, ani zdravotnú, ani policajnú a požiarnu službu nikoho veľmi neťažilo, pretože budovanie infraštruktúry bolo naplánované až v ďalšej etape s neurčitým termínom a investorom. Stávalo sa, podobne ako na Slovensku, že sa v záujme výstavby rozvoja nejakej lokality zmenil stupeň ochrany prírody a vodných zdrojov či inej ochrany, viď lokality vo Vysokých tatrách, v Nízkych Tatrách a i. Okrem miestnych v turizme nepodnikajúcich občanov sú všetci spokojní. Len a okraj spomeniem, že minulý rok v Rusku medializovali, že v rýchlom súdnom konaní odsúdili na 5 až 15 rokov väzenia a prepad majetku takmer celý oblastný stavebný úrad za povolenie výstavby niekoľkých bytoviek nad podzemným prírodným zdrojom pitnej vody… Podľa tej istej minuloročnej informácie to čakalo ešte projektantov a investorov, ale ďalej som to nemal dôvod nesledovať.

Cca pred 6-7 rokmi a v Číne omnoho skôr si zodpovední úradníci aspoň uvedomili, že tadiaľto cesta nevedie, že nekoncepčné plánovanie a výstavba sídlisk na hocijakom mieste a v hocijakom meste poskytujúca len bývanie bez dostatku pracovných príležitostí a služieb obyvateľstvu spôsobuje sociálne napätie a rast kriminality, pretože vysnívané nájomné či vlastné bývanie je nakoniec veľmi drahé a psychicky náročné pre obyvateľov ale aj mesto samotné. Horšie je to v menších mestách, kde je pracovných príležitostí menej, ale nových bytov priveľa. Majú čo naprávať… Výstavba v oboch štátoch sa v súčasnosti už riadi inými pravidlami v nadväznosti na potreby štátu a v Rusku aj v rámci štátnej podpory rodín s deťmi a programu znižovania závislosti na dovoze akýchkoľvek tovarov a potravín zo zahraničia pričom nevylučujú pôsobenie zahraničných firiem na jeho území, ale v súlade s novými zákonmi a miestnymi pravidlami.

Podobné problémy celkom reálne hrozia aj nám, ak sa včas nad týmto všetkým pred plánovaním očakávanej hromadnej bytovej výstavby a nad hospodárskym a sociálnym smerovaním štátu a znižovaním závislosti na dovoze produktov a tovarov dennej spotreby nevyhnutnej pre život obyvateľstva a štátu nezamyslime a podľa toho nezariadime!

V prípade výstavby sídliskových komplexov ale aj menších skupín viacbytových domov považujem za potrebné preverovať, či developer-investor má v danej lokalite zabezpečené služby a pracovné príležitosti pre budúcich obyvateľov, alebo ich chce vybavenosť budovať sám.

Ak chce investor viacbytových domov rozširovať existujúce sídlisko musí zdôvodniť prečo, tj. zdôvodní ako bude zvýšená bytová kapacita nadväzovať a vplývať na miestne pracovné príležitosti a existujúcu infraštruktúru a aké ďalšie dopady to bude mať na danú lokalitu (energetické, zdravotnícke, školské, dopravne a pod. zabezpečenie). „Čestné vyhlásenie o budúcom zabezpečení“ by nemalo postačovať…

Investori síce budú škrípať zubami, na úradníkov a predstaviteľov miest a obcí možno budú vyvíjať nátlak, ale miska váh sa musí nakloniť v prospech výstavby s komplexnou vybavenosťou s  pracovnými príležitosťami a bezpečnosťou miestnych obyvateľov aj za cenu možného spomalenia dokončenia celej výstavby a vyšších nákladov pre investora, alebo dokonca upustenia od zámeru, v lepšom prípade jeho zredukovania. Ten istý prístup musí byť aj pri výstavbe štátnych nájomných bytov a bytov budovaných pre veľké hospodársky a ekonomicky významné priemyselné komplexy, ktoré sú v záujme zvyšovania hospodárskej, bezpečnostnej a sociálnej stability štátu a občanov prioritné – prvoradé. Mám však obavu, že je to len moje zbožné želanie, ktoré nebude opäť prijaté tým, kto tvorí zákony. Poďme však ďalej.

Od roku 2006 politici, lobisti a niektoré tradičné organizácie s vplyvom na vstavbu a tvorbu legislatívy a naposledy aj aktuálny pán minister zdôvodňovali potrebu nového stavebného zákona pre jeho obmedzenú použiteľnosť a pomalosť v stavebných konaniach. Mali a majú pravdu. Jedným z východísk tvorby nového stavebného zákona však mala byť analýza, prečo sa pôvodný stavebný zákon stal takmer nefunkčný! Ani jeden z nich nepomenoval prečo sa pôvodný zákon č. 50/1976 Zb. stal komplikovaný až takmer nefunkčný a prečo sa spomalili stavebné konania.

Príčina nie je a nikdy nebola v samotnom zákone! Príčina bola a je v zrušení všetkých vykonávacích predpisov k pôvodnému zákonu a v prvých nesúrodých komerčno-politicky zameraných novelách pod hlavičkou približovania sa k Európe, v ktorej sme a budeme navždy stálou súčasťou.

Od roku 1990 do roku 2005 bolo vykonaných dvadsať noviel a noviel noviel stavebného zákona č. 50/1976 Zb. V podstate niekedy koncom roku 2024 si zodpovední úradníci a organizácie s vplyvom na stavebníctvo a legislatívu uvedomili, že s legislatívou pre výstavbu je to už pre nich samých zlé a  začali proces prípravy celkom nového stavebného zákona. V roku 2006 sa nakoniec podarilo zosmoliť nový zákon tak odborne, že ho museli pre nepoužiteľnosť z Národnej rady stiahnuť. Potom nastal proces ďalších noviel a noviel noviel stavebného zákona až sa vymožiteľnosť práva v rámci stavebného zákona čoraz viac dostávala na úroveň ilúzie a čoraz viac umožňovala zákon rôznorodo zneužívať a obchádzať, čo môžem potvrdiť nie len z mojej praxe zo súdnych sporov, pre ktoré s kolegami pripravujeme rôzne posudky.

Po množstve zasadnutí legislatívnej komisie Ministerstva dopravy a výstavby a konzultačnej komisie do roku 2020 v ktorej som bol aj ja účastníkom, nakoniec ministerstvo zosmolilo ďalší nový návrh stavebného zákona, ktorého osud bol rovnaký ako predchádzajúci návrh zákona z roku 2006. Tiež musel byť na poslednú chvíľu z rokovania Národnej rady stiahnutý, pretože niesol v sebe priveľa komerčných záujmov, zmätočných ustanovení a principiálne vychádzal z nekoncepčného a nepoužiteľného zákona z roku 2006. Do výmeny vlády v roku 2020 náš stavebný zákon stučnel o ďalších problematických 23 noviel a noviel noviel.

Po výmene vlády Petra Pellegríniho za revolučnú vládu Igora Matoviča si bez veľkých diskusií vďaka politickému rozhodnutiu v záujme rýchleho naštartovania výstavby nájomných bytov odsúhlasili dva zákony a to zákon č. 200/2022 Z.z. o územnom plánovaní a zákon č. 201/2022 Z.z. o výstavbe. Pozitívne bolo, že pôvodný stavebný zákon rozdelili na dva zákony a to je asi tak všetko pozitívne. Hlavne zákon č. 201/2022 Z.z. o výstavbe bol citeľne komerčný a opäť zmätočný a ako celok nevykonateľný, teda nepoužiteľný…

Staronová, aktuálna vláda Róberta Fica pochopila nepoužiteľnosť zákona 201/2022 Z.z. a spravila rozumný krok tým, že hneď začala s úpravou a čistením pôvodného zákona č. 50/1976 Zb. a odbúrala z neho prakticky celú časť o územnom plánovaní a začala súbežne tvoriť nový stavebný zákon, ktorý sa dňom 7.11.2024 stal predmetom rokovania a schválenia Národnej rady ako materiál č. 587. dňa 5.2.2025. Žiaľ zástupcovia ministerstva dopravy a výstavby tradične ako všetky predchádzajúci úradníci opäť nedodržali slovo, nekomunikovali so Stavebnou komorou a neakceptovali ani jej návrh na odloženie zákona č. 201/2022 Z.z. o dva roky. No čo už, tak to na Slovensku a v politike chodí

Treba si povedať pravdu, že problém nepoužiteľnosti možno jediného z najstabilnejších a základných hospodárskych zákonov pochopiteľného technikom aj laikom „Stavebný zákon“, nie je v tom, že bol nemoderný a zastaralý s komplikovaným stavebným konaním ale v tom, že od roku 1990 bol celkom 56x pre komerčno-politické záujmy tak zdeformovaný až sa stal takmer nepoužiteľný.

Čo sa týka spomenutej požiadavky na zrýchlenie zdĺhavých stavebných konaní, ich zdĺhavosť tiež nie je v príčine zastaranosti, nemodernosti a v dvojstupňovom stavebnom konaní, ale v jeho 56 deformáciách, v nedostatočnej previazanosti s inými zákonmi, neprehľadnosti a hlavne, zdôrazňujem hlavne od počtu skutočne kvalifikovaných ľudí na stavebných úradoch k objemu pripravovanej výstavby v konkrétnych lokalitách, ktorí stavebníctvu a zákonu rozumejú, a taktiež v adekvátnom mzdovom ohodnotení vzhľadom na ich vyťaženosť a zodpovednosť. Nie len z vlastnej skúsenosti môžem konštatovať, že mnohé stavebné úrady sú odborne, kapacitne a mzdovo „podvyživené“ a nedocenené.

Ďalším problémom je, že je dosť prípadov na Slovensku, že v rozpore s pôvodným schváleným územným plánom nastane tlak na jeho rýchlu zmenu aby sa mohla na vybranom území umiestniť stavba, o ktorej nebolo v územnom pláne vôbec uvažované, ale zrazu sa stala pre obec, mesto, kraj alebo štát veľmi významnou až strategickou investíciou…  Čo zostáva úradníkovi stavebného úradu, dať všetko ostatné nabok a podrobne investíciu posúdiť v zmysle zákona a potom vydať rozhodnutie, alebo pre časový tlak rýchlo posúdiť investíciu z pohľadu formálneho naplnenia odvolajúc sa na zodpovednosť, podpisy a pečiatky projektanta a ostatných dotknutých strán a vydať povolenie, alebo takúto investíciu zaradiť do poradovníka a riešiť ju neskôr tak, ako zákon nariaďuje? Čo ak úradník zistí, že investícia z nejakého hľadiska je pre danú lokalitu riziková a napriek tomu ju bez ohľadu na názor občanov a úradníka zmenou územného plánu poslanci odsúhlasia? Má napriek vážnym negatívnym odborným stanoviskám vydať stavebné povolenie, resp. po novom stavebný súhlas, alebo má vydať nesúhlas so stavebným zámerom a  nechať sa prepustiť pre neplnenie pracovných úloh, v lepšom prípade dôjsť o ročné prémie a osobné ohodnotenie? Iné je zasa, keď úradník z vlastnej iniciatívy alebo na príkaz nadriadeného komplikuje stavebné konanie, ale toto nový stavebný zákon prakticky takmer vôbec nerieši… Žiaľ aj takých prípadov je na Slovensku dosť a nie jeden sme riešili.

Príčina deformácie zrušeného stavebného zákona je aj v hospodárskej a legislatívnej nestabilite a podriadenosti hospodárstva na Slovensku kadejakým „strategickým“ investorom, ktoré prirodzene viedli a zrejme ešte dlho budú viesť k ďalším zmenám územných plánov a k nekonečným novelám akéhokoľvek zákona nehovoriac o tom, že v ich príprave je často vidieť neodbornosť a komerčno-politický účelový záujem, v danom prípade výstavby aj v rozpore s prirodzeným historickým rozdelením stavieb a prirodzenými subordinačnými vzťahmi technického a administratívneho riadenia výstavby nie len na Slovensku ale aj vo svete.

V tvorbe nie len stavebného zákona ale v celom komplexe zákonov a riadenia od roku 1995, kedy bola prvoradá úloha vytvoriť a stabilizovať štátne úrady a tretiu Slovenskú republiku stabilizovať ako národnoštátny subjekt svetového spoločenstva štátov a národov, chýba štátu koncepcia a systém! Preto od roku 1995 občan sleduje nekonečné zmeny nie len stavebného zákona ale aj ďalších zákonov, čo sa deje len u politicky a hospodársky nestabilných a koncepčne neriadených, ak nie v neustále rozvracaných štátoch.

Tvorcovia Stavebného zákona mali v prvom rade hľadať príčiny zdĺhavých stavebných konaní v neschopnosti tvoriť zrozumiteľnú a v praxi vykonateľnú legislatívu – zákony a vyhnúť sa doterajším chybám a roky ustáleným odborným poradcom pri tvorbe nového zákona. Zákon mal byť navrhnutý tak, aby bol nadčasový, stabilný aby rešpektoval oprávnený záujem občana a hospodársky rozvoj štátu ale hlavne, aby bol odolný pred komerčnými a politickými tlakmi každej ďalšej vlády podobne, ako bol do roku 1990 teraz zrušený zákon č. 50/1976 Zb.

Čo však vo väzbe na vládne vyhlásenie a opätovné potvrdenie, že tento zákon umožní rozbehnúť skorú výstavbu nájomných bytov považujem za najhlavnejšie a najprospešnejšie pre štát a občana je, že ak chceme aby výstavba nájomných bytov rozhýbala Slovenskú ekonomiku a stavebníctvo a následne plnila štátnu pokladnicu, výstavbu musia prioritne a dominantne vykonávať Slovenské firmy zo Slovenských materiálov, zo Slovenských finančných prostriedkov a byty musia zostať v majetku a v správe štátu! Potom môžeme hovoriť strategickom význame takejto výstavby a o začiatku rozbehu a stabilizácie vlastného hospodárstva v stále viac rozbúrenom mori Európskej ekonomiky a hospodárstva na ktoré sme takmer existenčne ako štát závislí.

Či to bude tak, bude závisieť od politických rozhodnutí vlády.

Otázka rýchlosti stavebných konaní bude závisieť aj od toho, ako bude zákon v skutočnosti použiteľný a hlavne od pripravenosti a personálnych kapacít na stavebných úradoch, projektovej pripravenosti podľa takmer staronového režimu projektovej prípravy a prechodu na elektronický systém komunikácie medzi stavebným úradom, stavebníkom-investorom, projektantom a ostatnými dotknutými účastníkmi stavebného konania.

Veľkým otáznikom a kameňom úrazu môže byť práve elektronická komunikácia a riešenie nedorozumení a sporov Úradom pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky s jeho ohraničenými kompetenciami v tejto otázke.

Nedávna bezhlavá výstavba niektorých obytných sídlisk v Číne a  v Rusku a nedávny experiment elektronickej komunikácie so stavebnými úradmi a stavebných konaní v Česku premrhanými peniazmi za nepoužiteľný software a stámiliónové škody štátu a investorom nech je pre zodpovedných aktérov varovaním aj do budúcnosti.

Bolo veľmi pozitívne, že pán minister seriózne priznal, že podcenili lehotu na prípravu zákona a nesúhlasili s dvojročnou prípravou a že pomenoval, kto vymyslel nezmyselné (ale zjavne účelové komerčné) rozdelenie stavieb na vyhradené stavby. Veľmi dobre chápe, že ľahko môžu nastať podobné problémy, aké som naznačil a rád by som uviedol plejádu ďalších v zákone neriešených problémov, na ktoré tu nie je dostatočný priestor. Žiaľ na tvorbe zákona sa zúčastnili opäť tradiční konzultanti a poradcovia, ktorí ovplyvnili desiatky predchádzajúcich neschválitelných návrhov. Preto pán minister tiež prezieravo oznámil, že jeho rezort bude vyhodnocovať, čo nový stavebný zákon prinesie v praxi. Explicitne teda môžeme usudzovať, že tvorcovia počítajú s nie ďalekou novelizáciou zákona. Koľko ich bude a kedy sa s nimi začne prax a život čoskoro ukáže. Vykonávacie predpisy k zákonu zatiaľ nie sú zverejnené, tak uvidíme ako stavebníkom a úradníkom pomôžu v prechode zo starého zákona na nový zákon.

Záverom len toľko, je lepšie učiť sa na chybách iných a nie sa bezhlavo rútiť do nových problémov, keď o rizikách vieme a nemáme všetko doriešené pre nerozumne skrátený čas na prípravu namiesto dvoch rokov iba jeden.

Dúfam, že k tvorbe naozaj nového zákona bude vláda postupovať úplne novým spôsobom a s novými poradcami